단순히 매입과 매도에 따른 시세차익을 얻기 위한 매도ㆍ매수 타이밍 조율부터 개발과 운영에 대한 관리적 측면까지, 부동산과 관련된 세제ㆍ법제ㆍ정책의 변경이 미치는 변동의 영향력은 미래 시장 향방을 내다볼 수 있는 가늠자가 될 수 있겠다.
▶ 준공후 미분양 주택 취·등록세 감면 종료
우선 2009.2.12일 현재 미분양으로 2010년 6월 30일까지 준공된 주택에 한해 적용됐던 취·등록세 감면 혜택이 2010년 6월 30일 종료돼, 7월부터 폐지된다. 전국적으로 최초 분양받아 취득한 자에게만 적용되는 혜택으로 분양시장 활성화를 위한 정책이었으나, 7월부터 수도권 미분양주택은 취·등록세 감면혜택이 종료되고 분양가 인하폭과 연계한 지방 미분양주택만 취·등록세를 차등 감면받을 수 있다.
▶ 서울시 정비사업 공공관리자제도 실시
오는 7월부터 서울의 모든 재개발ㆍ재건축단지에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도가 도입된다. 2010.4.15 `도시및주거환경정비법‘이 개정됨에 따라 정비사업에서 공공관리 시행에 관한 법적 근거가 마련됐기 때문이다. 공공관리자제도란 재개발ㆍ재건축 사업을 할 때 계획수립 단계부터 사업완료 시까지 진행관리를 구청장이나 SH공사, 한국토지주택공사(LH) 등의 공공관리자가 주도하는 제도를 말하는데, 특히 설계자·시공자 등 협력업체 선정에 필요한 기준을 공공이 제시하여 공정하게 사업자를 선정토록 하고, 공공의 자금융자 확대와 정확한 정보공개 관리 등의 업무지원을 통해 주민의 자율적 사업추진 역량을 강화하는데 목적이 있다. 공공관리제도의 주 내용은 구청장 비용부담 하에 추진위 구성 업무지원, 설계자·시공자· 정비업체 등의 선정시기 조정, 주민대표 선출에 대한 선관위 위탁 근거 마련, 조합 정보공개대상 확대와 공개로 정비사업투명성 확보, 사업비 및 분담금 추정 프로그램 개발 보급, 공공의 사업시행자에 대한 자금융자 확대 등이다. 특히, 추진위 구성을 위한 정비업체 용역비와 SH공사 등의 위탁관리 수수료를 지원한다. 향후 서울시 정비사업 비용을 줄이거나 절차가 빨라질 것이라는 기대도 있으나, 조합설립인가이후 시공사를 선정하려는 사업장은 시공사선정시기가 늦춰질 수도 있어, 사업 단계에 따라 희비가 엇갈리는 분위기다.
▶ 사업자 기준 및 주차장 기준 완화를 통한 도시형 생활주택 활성화 방안
2009년 8·23과 9·10대책 등 도시형생활주택과 관련된 규제완화 정책의 일환으로 올 7월경 도시형 생활주택 사업자 기준이 완화된다. 30세대 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화함과 동시에 건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준을 적용받게 된다. 특히, 도시형생활주택 사업자가 입주자 선호도, 사업성 등을 고려하여 주차장을 지상 또는 지하에 자유롭게 건설할 수 있도록 지하에 설치해야 되는 주차장 의무비율을 삭제한다. 이와 관련한 「주택법시행령」과 「주택건설기준등에관한규정」 개정안이 5월 27일까지 재입법예고됨에 따라 7월경 관련법 시행을 앞두고 있다.
▶ 주택임대차보호 대상 임차인 범위 확대 및 우선변제 대상 보증금 상향
2010.6.4일 무주택 서민과 영세상인 보호를 강화하기 위한 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 시행령 일부개정령안이 입법예고 됨에 따라, 이르면 7월 늦어도 연내, 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 관련 지역 구분의 세부 조정이 있겠다. 주요 골자는 우선변제를 받을 보증금의 범위 상한액을 서울 7,500만원, 수도권 과밀억제권역 6,500만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 5,500만원으로 상향하는 것과, 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위 상한액을 서울 2,500만원, 수도권 과밀억제권역 2,200만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1,900만원으로 상향하는 내용이다.
▶ 상가건물임대차보호법의 적용범위 확대
상가건물임대차보호법의 적용범위도 확대됐다. 상가건물 임대차보호법의 적용범위가 되는 보증금 상한액을 서울특별시 3억원, 수도권 과밀억제권역 2억5천만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1억8천만원으로 상향할 예정이다. 그 외 우선변제를 받을 임차인의 범위가 되는 보증금 상한액도 서울특별시 5천만원, 수도권 과밀억제권역 4천500만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 3천만원으로 상향된다. 그리고, 우선변제를 받을 보증금의 범위 상한액을 서울특별시 1천5백만원, 수도권 과밀억제권역 1천350만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 900만원으로 상향한다.
▶ 특별공급 청약통장 의무화
청약제도의 변경에도 주의해야 한다. 자녀를 3명 이상 둔 무주택자가 대상이 되는 3자녀 특별공급의 경우, 올 상반기까지 청약통장이 필요 없었다. 하지만, 8월 23일 이후 부터 주택공급규칙 개정에 따라 6개월 이상 납입한 청약저축(주택청약종합저축 포함)이 있어야 한다. 규칙 공포일(2010년 2월 23일)로부터 6개월 후 적용하기로 함에 따라 성남 고등지구 등, 3차 보금자리지구 특별공급 예비청약자들은 반드시 청약통장이 있어야 청약이 가능하다.
▶ 보금자리주택의 입주·거주의무기간(5년)부여 및 예외요건 확정
수도권 GB에 짓는 보금자리주택의 거주의무기간과 예외조항에 관련된 법 개편도 있다. ‘90일 이내 입주’ 및 ‘5년간 거주의무’를 부과하는 등의 내용을 골자로 한 「보금자리주택건설 특별법시행령」일부 개정안이 6월초 입법예고 기간을 거치고 7월부터 실시된다. 입주의무기간(최초 입주가능일부터 90일이내)에서 제외되는 요건은 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 때와 특별공급대상자(10년 이상 장기복무자 등)로 선정된 자로서 입주의무기간 중 주택건설지역을 달리하여 거주하는 때로 정리했다. 거주의무기간(입주한 날부터 5년간)에서 제외되는 요건에는 ‘취학’으로 인한 해외체류와 ‘군복무’(10년 이상 장기복무자에 한함), ‘혼인’ 등으로 인한 거주이전 사유를 추가하고, 당초 포함됐던 ‘경ㆍ공매’로 인한 거주이전 사유는 해당주택의 반환절차를 통해 채무변제를 할 수 있다고 간주, 이를 제외하였다.
▶ 양도소득세 가장 많은 제도 변화 겪어~
올 연말을 기점으로 양도소득세는 가장 많은 제도변화를 겪게 된다. 이미 2010년부터 양도세 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되고 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과되고 있다. 그러나 2010년 한 해 동안만 경과규정을 두어 2년이상 보유한 부동산을 양도한 경우에 한해 5%의 예정신고세액공제를 적용(291천원 한도)하고, 예정신고를 하지 않으면 10%의 무신고가산세를 부과하고 있는데, 이같은 혜택이 연말 종료된다. 2011년 1월 1일 이후 양도분에 대해서는 예정신고세액공제가 완전 폐지되고, 무신고시 20%의 가산세가 부과될 예정이니 연내 매도한 납세자들은 반드시 양도소득세 예정신고납부를 하여 무신고가산세가 부과되는 등 불이익이 없도록 해야 한다.
1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과의 한시적 완화도 연내 종료된다. 2년간(2009.1.1~2010.12.31) 한시적으로 일반세율(6~35%)이 적용된 1세대 2주택자나, 2009.3.16~2010.12.31일 양도분까지 일반세율(6~35%, 다만 2009.3.16 이후 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 주택투기지역의 주택 양도분에 대하여는 일반세율에 10%가 가산된 16~45% 세율 적용)이 적용된 1세대 3주택이상 보유자의 한시적 양도세 중과 유예조치가 연말까지만 시행된다. 최근, 고양시와 용인시 등, 수도권 일부 지역이 미분양과 입주 과잉에 따른 단기 공급초과로 인해 거래감소 및 매매가격 하락 현상을 빚고 있는데다, 2009년 3.16대책 이후 적용된 다주택자의 양도세 중과 유예조치의 종료시점까지 다가옴에 따라 다주택자의 매물 출회 본격화가 시장침체를 가속화시킬지 영향력을 주시해야 한다. 세제로 인한 주택시장 거래 활성화의 장애요인을 제거하겠다는 이명박정부의 의지가 규제완화 추가대책으로 현실화 될지 주목된다.
하반기 제도개선이 확정된 내용도 있지만, 입법예고 기간과 재입법 여부, 법제처 심사와 국무회의 심의 절차, 공포후 시행까지 유예기간 등, 연내 제도 시행이 확정되지 않는 사안들도 많다.
일례로, 올 하반기 중 시행될 예정인 도시재정비촉진법 특별법 개정안에 따르면 수원, 성남, 고양, 부천, 용인 등 인구 50만명 이상의 대도시 시장은 직접 뉴타운을 지정하고, 재정비촉진계획을 수립하거나 결정할 수 있게 된다.
주택법 시행령 및 시행규칙, 주택건설기준 등에 관한 규정 개정안의 경우도 300가구 이상의 공동주택(150가구 이상으로 승강기가 설치돼 있거나 지역난방 등 중앙집중식 난방이 설치된 공동주택 포함)은 에너지 소비량과 관리비 항목을 '공동주택관리정보시스템(www.khmais.net)'에 의무적으로 추가 공개해야 하고, 리모델링 사업추진에 동의규정은 있으나 철회규정이 없어 입주자의 선택권을 제한하고 입주민 간의 갈등을 유발한다는 지적에 따라 입주자가 사정이 있을 경우 동의를 철회할 수 있도록 할 예정이다.
이밖에 준주택 규제완화와 관련된 내용과 서울시 장기전세주택의 중대형평면 자산·소득기준 적용 여부도 관심을 끌 전망이다.
▶ 2010년 하반기에 바뀌는 주요 부동산 관련 제도
출처 : 부동산써브, 부동산연구실
출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임
글쓴이 : 캣츠비 원글보기
메모 : 2010년 바뀌는 부동산 세제및제도
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