[스크랩] 전세계약연장, 아는만큼 돈이 보인다
안녕하세요, Good Members 이은홍 본부장입니다.
서울 송파구 잠실동에 살고있는 세입자A는 2010년 8월 20일 집주인의 전화를 받고 하늘이 노랗게 변했습니다.
집주인이 전세금을 무려 5천만원이나 인상해달라고 요구했기 때문입니다.
2008년 8월 29일에 전세계약을 했는데 벌써 2년이 지나가 버린 것입니다.
시간이 얼마나 빨리 지나가는지 정말 눈 깜짝할 사이에 2년은 흘러갔고
인상요구를 할 것이라고 예상은 했지만 5천만원이나 인상을 해달라고 요구할지는 미처 생각을 못했는데
막상 인상요구를 받고보니 돈도 부족하고 막상 나가려고하니 주변전세시세도 같이 상승했기때문에 그저 막막한 상황입니다.
A씨는 어떻게 해야 할까요?
A씨와 같이 전세계약연장관련 질문을 많이 받게 되는데 이런 경우에는 먼저 확인해야 할 사항이 있는데 바로 묵시적갱신입니다.
묵시적갱신이 되면 이전 계약조건 그대로 2년을 더 보장받을 수 있기때문에 세입자에게는 하늘이 준 기회가 됩니다.
묵시적 갱신이란 집주인인 임대인이 전세만기 6월-1월전까지 또는 세입자인 임차인이 전세만기 1월전까지 통보를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 됩니다.
A씨의 경우 2008년 8월 29일에 계약을 했기때문에 2010년 7월 29일까지 집주인의 통보가 없었고 만기 9일을 남긴 8월 20일에 인상통보했기때문에
집주인이 요청한 인상통보는 효력이 없으며 세입자인 A씨는 최대 2012년 8월 29일까지 전세금 인상없이 마음편하게 거주할 수 있습니다.
반대로 집주인 입장에서는 5천만원을 더 받을 수 있었음에도 한달 먼저 통보하지 못한 죄로 2년을 더 기다려야 하는 상황이 된 것입니다.
이렇듯 묵시적갱신에 울고 웃는 일이 생기기때문에 전세를 준 임대인이라면 반드시 계약만기 1개월전에는 통보를 해야하고
전세를 얻은 임차인은 인상해주더라도 꼭 연장을 먼저 해야겠다고 생각한다면 통보해도 되지만 그렇지 않다면 굳이 먼저 통보할 필요는 없을 것이다.
묵시적갱신에 대하여 상세하게 알아보도록 합시다.
임대인은 만기 6월~1월전까지, 임차인이 만기 1월전까지 계약연장, 해지관련 별도 통보가 없었다면 묵시적으로 갱신이 됩니다.
묵시적 갱신이 되면 세입자인 임차인은 2년간 인상없이 거주 할 수도 있는데 눈여겨봐야할 점은 임차인은 해지를 요구할 수도 있다는 점이다.
임차인이 계약해지를 요구하면 통보후 3개월 지나면 해지효력이 발생하기에 해지가 필요한 시점 3개월전에 집주인인 임대인에게 통보를 하는 것이 좋겠지요
반대로 집주인인 임대인은 중도에 해지할 수가 없기때문에 묵시적갱신은 임차인을 위한 법이라해도 과언이 아닙니다.
그리고 많은 분쟁이 생기는 것 중 하나가 중개수수료를 누가 내느냐 인데 묵시적갱신이 되면 중개수수료는 집주인인 임대인이 내야합니다.
보통 전세계약기간중에 세입자의 요구로 해지하고 전세보증금을 빼야하는 상황이라면 다른 세입자 구할 때가지 기다려야하고 중개수수료도 현 세입자가 내야하지만
묵시적갱신의 경우 계약해지요구가 가능하며 3개월후에 효력이 나오기때문에 중개수수료는 당연히 집주인 부담이 되는 것입니다.
묵시적갱신을 모르는 분들이 의외로 많이 있는데 묵시적갱신이 되었음에도 이를 모르고 인상요구를 할 수 있고
굳이 인상해줄 필요가 없음에도 집주인의 인상요구를 받아들이는 분들이 많이 있으며
일부는 세입자가 묵시적갱신임을 말해도 듣지않고 막무가내로 전세금 인상을 요구하는 무식한(?) 주인이 종종 있기때문에 다툼이 발생합니다.
이런 경우에는 아래 법률조항 참고해서 내용증명 보내면 도움이 될 것입니다.
묵시적 갱신 관련 법률(주택임대차보호법) 조항이니 참고하시기 바랍니다.
제6조 (계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에
임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나
계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는
그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
(* 이 ①항의 내용이 바로 묵시적 갱신.)
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정하지 아니한 것으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
(따라서 해지통보를 한 날로부터 3개월 경료시까지,그 안에 후임자가 들어오지 않는다면 임대인은 3개월 경료시에 보증금을 반환하여야 합니다.)
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는
임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
감사합니다.
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