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| 임채우 KB국민은행 부동산 팀장 |
Q 노후에 도움이 될까 싶어 상가를 샀습니다. 그런데 상가 세입자가 요즘 경기가 나쁜 이유로 임대료를 제때 내지 않습니다. 나중엔 보증금에서 제하라며 큰소리까지 치는데요, 너무 답답합니다. 앞으로 이렇게 세입자와의 분쟁을 줄이려면 처음부터 계약을 잘해야 할 것 같은데 방법을 알려주세요.
A 요즘 상가 같은 수익형 부동산으로 노후를 준비하려는 사람이 참 많습니다. 하지만 경기 침체 등으로 세입자가 임대료를 납부하지 않으면 임대료로 노후를 준비하려던 임대인은 큰 곤경에 처하게 됩니다. 따라서 상가임대차는 최초에 임차인과 계약을 잘 맺어야 합니다.
우선 보증금액은 임대료와 관리비 합계금액의 20개월 이상분을 받는 게 좋습니다. 예를 들어 월 임대료가 500만원이고 관리비가 100만원이라면 보증금으로 1억2000만원을 받아두라는 얘기입니다. 일반적으로 임차인이 2개월 이상 연체하게 되면 명도소송에 들어가게 되는데 명도까지 6~10개월 정도 걸린다고 하면 필요한 채권확보금액은 4800만~6000만원입니다.
그리고 임대료 연체이자, 원상복구 비용, 명도소송 비용 등을 감안하면 최소한 20개월분을 보증금으로 확보하는 게 안전합니다.
만일 부득이하게 임차인이 돈이 없어 보증금액이 임대료와 관리비 합계금액의 20개월분이 되지 않는 경우엔 '제소전화해(提訴前和解) 조서'라는 것을 작성해 두면 좋습니다. 제소전화해란, 장래 발생할 수 있는 법률 다툼을 미연에 방지하기 위해 법원 단독판사 앞에서 행하는 화해를 말합니다. 화해가 성립되면 그 내용은 조서에 기재되며, 이 조서는 '확정판결'과 동일한 효력을 갖게 됩니다. 가령 '임차인이 2개월 이상 임대료를 연체하면 즉시 명도하기로 한다'라고 제소전화해를 만들어 두면, 나중에 따로 명도에 대한 법원 판결이 없어도 제소전화해를 근거로 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
질문 주신 독자분의 경우, 만약 임차인이 임대료를 내지 않고 있고 잔존임대보증금이 임대료와 관리비 합계금액의 15개월 이하라면 바로 명도소송을 검토하시기 바랍니다. 세입자가 임대료를 뒤늦게 납부하더라도 재계약 시점에서 보증금액이 적다면 보증금 비율을 임대료와 관리비 합계금액의 20개월 이상으로 올리거나 제소전화해 조서를 작성해 두시면 좋을 것입니다.
[임채우 KB국민은행 부동산 팀장]
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